物業(yè)管理基本概念的法律分析與應用
一、當前物業(yè)管理的現(xiàn)實環(huán)境
住房私有化幅度持續(xù)加大
有關(guān)物權(quán)方面的法律法規(guī)日益完善
公眾對住房的質(zhì)量、環(huán)境和物業(yè)服務的要求越來越高
公眾的維權(quán)意識不斷增強
物業(yè)管理的法律關(guān)系的重要性日益顯現(xiàn)
物業(yè)企業(yè)面臨新的思考和抉擇
二、這些問題我們思考過嗎
我們天天談物業(yè)，但我們對物業(yè)的范疇和性質(zhì)真的都了解嗎？
我們常常說物權(quán)，但物權(quán)對于物業(yè)管理的核心意義在哪里？
物權(quán)法定義的建筑物區(qū)分所有權(quán)在物業(yè)管理實踐中到底有哪些作用？
法律法規(guī)范疇內(nèi)物業(yè)管理的責任和義務是什么？
物業(yè)服務過程中的矛盾和沖突，背后的法律意義是什么？
物業(yè)企業(yè)應對管理風險的基本守則是什么？
三、物業(yè)企業(yè)的策略基礎(chǔ)
物業(yè)服務的正常開展取決于很多因素，但法律法規(guī)是維
護物業(yè)企業(yè)正常運行和確保最大利益的重要基礎(chǔ)。
物業(yè)服務過程中的諸多矛盾和問題，其背后都有與法律
法規(guī)相沖突的影子。
物業(yè)服務行業(yè)是對法律法規(guī)依賴度最高的行業(yè)之一，離
開了法律法規(guī)的指引，物業(yè)企業(yè)將誤入歧途和陷入困境。對
于一個追求可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)企業(yè)來講，應當學會盡可能運
用法律法規(guī)來為自己營造有利的經(jīng)營氛圍和規(guī)避風險。
所以，基于法律基礎(chǔ)上的策略才是物業(yè)企業(yè)最好的策略。
四、物業(yè)管理法律關(guān)系簡述
法律關(guān)系是指法律規(guī)范在調(diào)整人們行為過程中所形成
的一種特殊社會關(guān)系——法律上的權(quán)利與義務的關(guān)系。
物業(yè)管理的法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，即調(diào)整在物業(yè)
管理過程中形成的權(quán)利與義務的關(guān)系。
（一）構(gòu)成法律關(guān)系的兩個基本點
1、以法律規(guī)范存在為前提
2、法律關(guān)系的內(nèi)容是權(quán)利和義務。
（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的特征：
1、主體廣泛性：
產(chǎn)權(quán)多元化及參與主體的眾多。
2、權(quán)屬基礎(chǔ)性：
以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，權(quán)利義務隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。
3、國家干預性：
依法獲得產(chǎn)權(quán)、依法實施物業(yè)管理。
物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主（物業(yè)所有人）是平等的法律主體，也是平等的市場主體。
（三）物業(yè)管理的基本法律框架體系
1、憲法
根本大法，制定其他法律法規(guī)的基本原則依據(jù)。其中關(guān)于財產(chǎn)權(quán)、城市管理、公民權(quán)利等條款的規(guī)定，是物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)立法的指導思想和根本依據(jù)。
2、物權(quán)法、民法通則
物權(quán)法是物業(yè)管理最重要的法律支撐，其中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論是物業(yè)管理的法學基礎(chǔ)。
3、物業(yè)管理條例
開展物業(yè)管理的具體指導原則和規(guī)定。
4、其他相關(guān)法律法規(guī)
協(xié)調(diào)解決開展物業(yè)管理過程中的各種問題。
五、關(guān)于物業(yè)
（一）物業(yè)概念表述的演變
“物業(yè)是單元性房地產(chǎn)。一住宅單元是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。故一物業(yè)可小可大，大物業(yè)也可分割為小物業(yè)�！�(香港李宗鄂《香港房地產(chǎn)法》）
“本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。”（1994年《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》）
“物業(yè)特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)實體以及依托于該實體上的權(quán)益。”（2003年建設(shè)部《房地產(chǎn)基本術(shù)語標準》）
“物業(yè)，指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地�！保�2009年《重慶市物業(yè)管理條例》）
物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。
一個完整的物業(yè)一般包括四個構(gòu)成部分：建筑物本體、附屬設(shè)備、公共設(shè)施和建筑地塊。
（二）案例
案例一：住戶金某家中煙道堵塞兩年一直未得到解決逐停止繳納物業(yè)服務費，要求物業(yè)公司解決問題后再繳納物業(yè)服務費。物業(yè)公司以業(yè)主欠費為由提起訴訟。訴訟中物業(yè)公司提供了一份與開發(fā)單位簽訂的《物業(yè)交接協(xié)議》，其中未涉及煙道，物業(yè)公司據(jù)此認為煙道維修不屬于自身義務，要求判令金某履行繳納物業(yè)服務費的義務并承擔訴訟費用。
法院判決：駁回物業(yè)公司的訴訟請求。
案例分析：1、當?shù)氐胤椒ㄒ?guī)和物業(yè)管理通行規(guī)則明確了物業(yè)完整內(nèi)涵，物業(yè)包括共用設(shè)施設(shè)備。共用煙道屬于公用設(shè)施，物業(yè)公司應付有維修責任。2、物業(yè)公司與開發(fā)單位的《物業(yè)交接協(xié)議》雖沒有關(guān)于煙道的內(nèi)容，但法規(guī)已明確物業(yè)包括公用設(shè)施，法規(guī)的效力大于協(xié)議效力。
案例二：某業(yè)主在參與討論小區(qū)物業(yè)管理事務時，發(fā)表意見說：“我覺得我們小區(qū)的物管費有問題，物業(yè)公司不過就是門口站站崗，小區(qū)掃掃地而已，就這點事我們每戶一個月還要交一百多元的物管費，是不是收費太高了？”
案例分析：為什么業(yè)主會有這樣的認識？物業(yè)公司如何主動讓業(yè)主了解物業(yè)全部內(nèi)涵和物業(yè)服務的價值所在？
（三）要點分析
1、物業(yè)是物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要客體之一，是物業(yè)管理的對象和基礎(chǔ)。
2、物業(yè)服務企業(yè)應該全面地展示物業(yè)的完整內(nèi)涵，真正體現(xiàn)物業(yè)服務的含金量。物業(yè)企業(yè)應當且必須通過讓業(yè)主了解物業(yè)進而了解物業(yè)服務。
3、物業(yè)服務是一項復雜的綜合性勞動，其勞動價值應該得到尊重和體現(xiàn)。
六、關(guān)于物權(quán)
（一）概念：物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)。
（二）案例：南昌某地產(chǎn)開發(fā)商，其開發(fā)的東方花園小區(qū)隨著業(yè)主入住不斷增多開始組織召開業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會召開時，業(yè)主胡某等認為開發(fā)商不具業(yè)主資格，不能參與業(yè)主大會行使表決權(quán)。而開發(fā)商認為其有資
格參與業(yè)主大會并行使權(quán)利。最終開發(fā)商參加了會議并行使權(quán)利，做出了相關(guān)決議。胡某等認為開發(fā)商違法，故請求法院撤銷相關(guān)違法決議。
法院判決：駁回胡某等業(yè)主的訴訟請求。
案例分析：本案中業(yè)主大會召開時，開發(fā)商還有部分房屋沒有出售，該部分房屋所有權(quán)屬于開發(fā)商。根據(jù)《物權(quán)法》的向相關(guān)法律法規(guī)，房屋所有權(quán)人就是業(yè)主，而本案中的開發(fā)商享有法律賦予的業(yè)主權(quán)利，因此開發(fā)商出席業(yè)主大會并
行使表決權(quán)是正當合法的。
（二）要點分析
1、獲得物權(quán)是取得業(yè)主身份的前提條件。
2、物權(quán)獲得的法律依據(jù)是產(chǎn)權(quán)證或有效合同。（依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)人，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主�；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主�！獏^(qū)分所有權(quán)解釋第一條）
3、物權(quán)的取得決定了業(yè)主權(quán)利的來源、權(quán)利的構(gòu)成和權(quán)利的行使。
4、維權(quán)行動與侵權(quán)行為。
七、關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)
（一）概念：
建筑物區(qū)分所有權(quán)是指數(shù)個業(yè)主（即區(qū)分所有權(quán)人）共同擁有一個建筑物時，業(yè)主對建筑物專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的公共部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
建筑物區(qū)分所有權(quán)理論是物業(yè)管理的法學基礎(chǔ)
（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)由三部分構(gòu)成，專有部分所有權(quán)是基礎(chǔ)利。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物專有部分所有權(quán)的，其共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
（三）業(yè)主可自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可委托物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人管理。
自行管理即指業(yè)主不委托專業(yè)管理機構(gòu)而由自己直接實施管理。
委托管理就是業(yè)主委托物業(yè)服務機構(gòu)對建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)進行全方位一體化的專業(yè)管理。
（四）業(yè)主行使專有部分所有權(quán)和共有部分共有權(quán)，不得危及建筑物的安全，不得侵害公共利益和其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主不得以放棄共有權(quán)利為由拒不履行共同義務。
（五）物業(yè)共有部分的特點
1、對專有部分具有從屬性。買了專有部分，自然就有共用部分。
2、共有部分本身不可分割，不能單獨處置。
3、使用特點：不安份額使用�？上群笫褂�，共同使用。
4、按份額承擔義務：費用分擔等。
（二）案例
案例一：孫某和張某是同事，兩家是住同一層樓的對門鄰居。由于設(shè)計原因，每戶門前有不到兩平方米的樓梯平臺。張某裝修時加裝一鐵門，將自己門前樓梯平臺圈占了進來。孫某認為張某的做法雖不妨礙通行，但其無論如何不能圈占
大家公攤的樓梯平臺，于是通過物業(yè)公司要求其恢復原狀。張某拒絕，孫某將其訴至法院。
法院判決：孫某勝訴，責令張某撤除增加的鐵門，恢復樓梯平臺原狀。
案例分析：根據(jù)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，孫某和張某對各自住宅套內(nèi)部分享有專屬所有權(quán)，而對墻壁、樓梯、樓梯平臺等享有共有權(quán)。相鄰之間的樓梯平臺屬共有財產(chǎn)，任何一方都不能占為己有。張某增設(shè)鐵門將部分共有的樓梯平
臺圈為己有侵犯了孫某對共有財產(chǎn)享有的權(quán)利。
案例二：老張兒子為其老兩口購買了一套商品房。為方便老兩口進出兒子為其選擇了一樓，并為其繳納了第一年的物業(yè)服務費。第二年物業(yè)公司想老張收費時，老張見上面有電梯費，于是以自己住在一樓沒使用電梯為由拒絕繳納。物
業(yè)公司與其多次協(xié)商未果，逐向法院提起訴訟。
案件結(jié)果：經(jīng)法院調(diào)解，老張和物業(yè)公司達成了協(xié)議，補繳了該部分欠繳的費用。
案例分析：《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務。不得以放棄權(quán)利不履行義務�！� 本案中一樓的業(yè)主是否應繳納電梯費，實質(zhì)問題是小區(qū)公用設(shè)施的分攤問題。首先，電梯從用途上看屬于小區(qū)的共用設(shè)施，是小區(qū)業(yè)主共同財產(chǎn)，其維護應由全體小區(qū)業(yè)主來分攤費用。無論使用與否，業(yè)主都應繳納電梯費。其次，物業(yè)公司提供的電梯運行服務屬于公共性服務。按我國現(xiàn)行物業(yè)管理有關(guān)政策規(guī)定，公共服務的費用由全體業(yè)主分攤。
案例三：李剛家住某小區(qū)一樓，一天他發(fā)現(xiàn)自己和妻子在臥室里的生活場景被人偷拍發(fā)到了小區(qū)論壇上。經(jīng)過了解，原因在于社區(qū)居委會和物業(yè)公司在他臥室外面的綠地上建了一座小花園，增加了花池、座椅和健身器材。正是站在花池、座椅和健身器材上，原本私密性尚可的自家臥室才能被清楚地看到。于是李剛要求物業(yè)公司拆除花池和健身器材等，并承擔違約責任。物業(yè)公司認為自己建花園是為了豐富小區(qū)居民生活，況且也征求了其他一樓業(yè)主意見且都簽字同意（當時李剛不在家，未向他征求意見）。因此，物業(yè)公司覺得李剛是因為自己不小心才出了問題。雙方爭執(zhí)不下，李剛將物業(yè)公司訴至法院。
法院判決：物業(yè)公司拆除花池和相關(guān)健身設(shè)施。
案例分析：1、《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定了由業(yè)主共同決定的七大事項。本案中變更公共綠地區(qū)域使用用途應屬第（七）項“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”。根據(jù)法律規(guī)定，應符合“雙過半”條件。顯然，本案中物業(yè)公司只征求了一樓業(yè)主意見是遠遠不夠法定數(shù)量。無論物管公司處于何種目的，卻是不能擅自改變小區(qū)原有規(guī)劃。2、小區(qū)公共利益與業(yè)主個人利益需要得到平衡。本案中且不說物業(yè)公司違反了法律相關(guān)規(guī)定，事實上確實為李剛造成了嚴重的生活影響。
公共利益以大多數(shù)人的利益為目的，是法治社會化的必然要求。但是以犧牲個人的權(quán)益來滿足公共利益需要，顯然不是現(xiàn)代法治社會所最求的目標。也就是說，公共利益的實現(xiàn)并不能以損害個人合法利益為前提。李剛作為小區(qū)合法業(yè)主，其居住權(quán)益理應受到尊重和保護。修建小花園的事項既未事先征求李剛本人同意，也不是由符合法定人數(shù)的業(yè)主共同決定，因此應予撤銷。
案例四：重慶市經(jīng)開區(qū)一別墅區(qū)，舒先生和龐先生兩家原是兩棟獨立別墅的業(yè)主。兩棟別墅間原有一畝多地為公共綠地。但龐在未經(jīng)相關(guān)部門審批，也未征得小區(qū)其他業(yè)主同意之下，將公共綠地改建為私家花園。并在私家花園安上鐵門，鐵門兩邊安上大型石獅和花盆。舒先生認為，公共綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，按照物權(quán)法規(guī)定，共有部分不應該由哪家業(yè)主私自圈起來。于是起訴要求龐家將私家花園恢復為公共綠地，拆除安放的大型石獅和花盆。 龐先生稱，此房是2004年買的二手別墅，買的時候私家花園就修好了，也像其他業(yè)主家一樣，用柵欄圍了起來。后來，他為了美化環(huán)境，就在進花園的鐵門處安放了兩個石獅，鐵門外兩側(cè)各擺放了一個花盆。龐先生稱，“買別墅送花園”是行業(yè)潛規(guī)則。如果他違法，那大部分獨棟別墅業(yè)主都違法，都應該拆除。
法院判決：恢復為公共綠地。
法官意見：一審法官稱，龐家將別墅建筑物周邊的綠地用柵欄和鐵門圈成私家花園，并安放一對石獅和花盆，應當舉證證明這些綠地屬于他個人所有。但龐家無法舉證證明私家花園地盤屬于他的所有權(quán)，所以應該拆除。法院為此認為，私家花園的地盤屬于小區(qū)全體業(yè)主的公共綠化地盤，該私家花園的形成也侵犯了其他業(yè)主的權(quán)利。最后遂判決龐家拆除柵欄、鐵門以及安放在鐵門兩側(cè)的石獅、花盆，恢復該處為公共綠地。
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。比如小區(qū)內(nèi)地面和屋頂公共地盤被個別業(yè)主用來做私家花園時，小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會只能行
使管理權(quán)。而只有業(yè)主才有資格起訴侵犯公共地盤的人。對于地面綠地被侵犯的，全小區(qū)業(yè)主都可起訴。若是屋頂被占的，影響的是該棟樓，原則上應是所在樓棟的業(yè)主起訴。
（三）要點分析
1、建筑物區(qū)分所有權(quán)不具有傳統(tǒng)意義上的排他性，單個業(yè)主行使所有權(quán)有條件限制。其對專有部分或共有部分不當行使所有權(quán)時，均應承擔責任。
2、限制業(yè)主濫用物權(quán)，約束業(yè)主不當行使建筑物區(qū)分所有權(quán)是物業(yè)管理的應有之義。
3、對共有部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)利的同時，必須承擔相應的共同義務。放棄共同權(quán)利不能成為放棄共同義務的理由，這正是個別業(yè)主拒交物業(yè)服務服務理由不成立以及相關(guān)地方法規(guī)不專業(yè)不規(guī)范的理論依據(jù)。
4、業(yè)主既是物業(yè)管理的權(quán)利主體，又是物業(yè)管理的責任主體。物業(yè)企業(yè)的管理權(quán)基于物業(yè)服務合同授予，其行為受業(yè)主監(jiān)督。所以業(yè)主不能認為物業(yè)管理是物業(yè)企業(yè)強加的，物業(yè)企業(yè)也不能以“管理者”自居。
5、業(yè)主按其擁有的專有部分所有權(quán)對應比例履行義務。
這正是目前通常以業(yè)主所擁有的住宅和經(jīng)營性用房的建筑面積確定其承擔物業(yè)服務費數(shù)額的依據(jù)。
6、業(yè)主自治是一種主體權(quán)利；業(yè)主自管是一種管理方式。
7、制定管理規(guī)約的必要性及管理規(guī)約的作用。
8、物業(yè)區(qū)域公共事務的決策規(guī)則——法定比例業(yè)主及權(quán)屬面積通過。
〔第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：
（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認定：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 〕
——區(qū)分所有權(quán)解釋
9、為什么要收物業(yè)服務費？解決共有物業(yè)的管理問題，保證其正常使用功能和使用環(huán)境。
10、專項維修資金的必要性和繳交義務。
11、業(yè)主對共有物業(yè)的權(quán)利義務。
八、關(guān)于物業(yè)管理
（一）概念：
是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
（二）案例
案例一：李某是某小區(qū)業(yè)主，其住宅物業(yè)服務費每月近兩百元。李某認為自己不需要接受相應的物業(yè)服務，逐向物業(yè)公司提出以放棄物業(yè)服務而拒絕繳納物業(yè)服務費。物管公司不同意其請求，李某向主管部門提起投訴。
主管部門意見：李某的想法是不符合物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的，說服李某放棄不正確的做法。
案例分析：1、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間是一種平等的民事法律關(guān)系，雙方的法律關(guān)系基于物業(yè)服務合同而產(chǎn)生。因此雙方對合同均負有誠實信用、忠實履行的義務。2、依照合同接受物業(yè)服務是業(yè)主的一項權(quán)利。從民事權(quán)利的性質(zhì)來
講，權(quán)利人可以放棄。但在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主接受物業(yè)服務的權(quán)力不僅是個人的權(quán)利，而具有成員權(quán)的性質(zhì)。在此種情況下，物業(yè)服務具有集體公益性，業(yè)主不能以放棄自己對公益的享有而不履行的自己的公益義務。
案例二：2003年除夕，業(yè)主高文的兒子高天與同伴在小區(qū)放鞭炮，兩次將鞭炮塞入一污水井。井蓋被炸起，蹲在一旁的高文被井蓋擊中頭部，于當日死亡。高文以小區(qū)未設(shè)警示標志，未按時清理化糞池為由將物業(yè)公司訴至法院，要求
賠償損失20余萬元。物業(yè)公司辯稱，高天兩次將鞭炮塞入污水井，有明顯過錯；其法定監(jiān)護人未盡到監(jiān)護責任，實施導致受害人死亡的直接原因。同時物業(yè)公司已按合同約定和相關(guān)規(guī)定委托專業(yè)公司按時凊掏了化糞池，履行了職責�；S
池非法定危險品，無義務設(shè)定危險警示標志；且事前張貼了告示，禁止業(yè)主在小區(qū)內(nèi)燃放鞭炮，盡到了告知義務，故對事故發(fā)生無任何過錯。
法院判決：物業(yè)公司無過錯，對事故的發(fā)生不應承擔民事責任。依法駁回高文的訴訟請求。
案例分析：法院審理此案是認為，高天已滿10歲，系限制民事行為能力人，具有一定判斷力，本人應付主要責任。監(jiān)護人未盡相關(guān)責任，購買鞭炮讓高天燃放，是導致事故發(fā)生的直接原因，故高天父母應對此次事故負責。物業(yè)公司無
主觀過錯，盡到了善良管理人的義務，對事故的發(fā)生不應承擔民事責任。本案物業(yè)公司勝訴的關(guān)鍵在于根據(jù)合同和法律盡到了相關(guān)義務，因此可以免責。
案例三：徐某給某小區(qū)業(yè)主陳某匯款7740元，之后發(fā)現(xiàn)陳某未收到。經(jīng)向郵局查詢，款已投遞到陳某所住小區(qū)門崗處。而該門崗予以否認。徐某將物業(yè)公司告上法院，要求物業(yè)公司賠償匯款、往來誤工費、交通費、住宿費等。
法院判決：物業(yè)公司賠償徐某匯款、誤工費、交通費等共計10209.75元。
案例分析：郵局將匯款投遞到小區(qū)收發(fā)室，履行了投遞義務。物業(yè)公司收到匯款通知后本應妥善保管并應及時交給收款人。但物業(yè)公司未交到收款人手中，也無證據(jù)證明取款人是陳某。對此，物業(yè)公司確有過錯，對此造成的損失應承
擔賠償責任。此案值得思考的問題是，物業(yè)企業(yè)到底應不應該承擔信件匯款的代收代投義務？
案例四：2005年晚，孔某經(jīng)過李家沱某小區(qū)2棟樓下超市時，被樓上掉下的一塊磚頭砸中頭部。經(jīng)搶救五天后蘇醒，鑒定為重型顱腦受傷導致下肢行動障礙傷害為7級，智力傷害為10級。案發(fā)后警方現(xiàn)場勘查，該樓3樓為一公共平
臺，現(xiàn)場有自制乒乓臺，臺下有類似磚頭，但始終沒找到肇事者。后孔某將該樓64戶業(yè)主和物管公司告上法庭。
法院判決：物管公司賠償孔某經(jīng)濟損失50403.18萬元。
案例分析：天降不同物件法院認定的責任人可能是不同的。本案中的磚頭具有危險性，且侵權(quán)人不明確，但明顯不具有多數(shù)性，所以不能推斷樓上64戶業(yè)主有過錯。應該由導致孔某傷害但無法確定的第三人負責。物業(yè)公司作為小區(qū)管
理義務人，對于置放于公共場地有可能導致嚴重后果的廢棄物未及時清理，沒有有效防止傷害的發(fā)生，具有過錯，應當承擔補充賠償責任。
案例五：2003年7月，家住廣元市某小區(qū)的業(yè)主劉某家中防盜門被撬，財產(chǎn)被盜。劉某報案后因案件遲遲未破，便要求物業(yè)公司賠償。業(yè)主認為，自己交了物業(yè)費，現(xiàn)家中被盜是物業(yè)公司失職，為此應由物業(yè)公司賠償。劉某的要求遭
到物業(yè)公司拒絕，于是其便將物業(yè)公司告上法庭。
法院判決：駁回劉某訴訟請求。
案例分析：安全責任是業(yè)主和物業(yè)公司共同的事。物業(yè)管理中的保安服務只能起到群防群治的社會綜合治理作用，是一種社會秩序維護和治安防范服務，而不是安全保障服務。
《物業(yè)管理條例》排除了物業(yè)企業(yè)對業(yè)主的人身和私有財產(chǎn)保鏢、保管和保險的職責。物業(yè)公司應根據(jù)物業(yè)服務合同約定的服務標準加強安全防范的力度和措施，有效預防違法犯罪行為的發(fā)生。但對因罪犯犯罪行為造成的人身、財產(chǎn)損失
法定賠償責任。判斷物業(yè)公司是否履行了相應安全防范職責的組要依據(jù)是物業(yè)服務合同，對于已經(jīng)按照合同約定履行了管理職責的，就不應承擔相應的責任。
（三）要點分析
1、物業(yè)企業(yè)的管理行為屬性——授權(quán)管理。
2、物業(yè)管理的本質(zhì)——通過物業(yè)管理專業(yè)服務，保障共有物業(yè)的持續(xù)運行、正常使用和良好狀態(tài)，延續(xù)其使用壽命。
3、物業(yè)服務的對象是人還是物——共有部分（共有物業(yè)）和居住者行為
4、物業(yè)服務（或管理）的行為準則——依法與執(zhí)行合同。物業(yè)企業(yè)應當履行法定和合同義務。
5、物業(yè)服務合同的核心內(nèi)容——服務需求與服務內(nèi)容，服務標準與收費標準，提供服務與接受服務的規(guī)則。
九、物業(yè)管理實踐中熱點法律問題探討
（一）《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)中“相關(guān)業(yè)主”和“有利害關(guān)系業(yè)主”如何界定？“相關(guān)業(yè)主”和“有利害關(guān)系業(yè)主”的范圍在實際操作中如何界定？是部分相關(guān)（有利害關(guān)系）業(yè)主，還是全體相關(guān)（有利害關(guān)系）
業(yè)主？何種情況下適用部分相關(guān)（有利害關(guān)系）業(yè)主？何種情況下適用全體相關(guān)（有利害關(guān)系）業(yè)主？
“第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應當認定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到
或者可能受到不利影響。”（區(qū)分所有權(quán)司法解釋）
（二）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公共場所發(fā)生人身意外傷害事件的法律責任如何界定？
1、公共場所摔倒引起的致人意外傷害；
2、公共場所堆放物、設(shè)置物引起的致人意外傷害；
3、植物引起的致人意外傷害；
4、不同情況下高空拋物或高空墜物導致的意外傷害；
5、業(yè)主、使用人及其關(guān)系人發(fā)生糾紛導致的意外傷害；
6、物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)交通事故導致的意外傷害。
（三）因?qū)ｍ椌S修資金無法及時到位，導致房屋、設(shè)備、設(shè)施等無法實施及時修復，由此造成的人身、財產(chǎn)損失由誰承擔責任？
（四）業(yè)主出現(xiàn)違法違規(guī)行為，物業(yè)企業(yè)勸阻、制止無效造成嚴重后果的責任界定。
（五）業(yè)主人身、財產(chǎn)損害的責任
1、責任主體
《物權(quán)法》第八十二條規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人根據(jù)業(yè)主委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督�！�
《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相
關(guān)秩序的活動�！�
《中華人民共和國警察法》第二條規(guī)定“人民警察的任務是維護國家安全，維護社會治安秩序，保護公民的人身安全、人身自由和合法財產(chǎn)，保護公共財產(chǎn)，預防、制止和懲治違法犯罪活動�！�
《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作�！�
最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條指出“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權(quán)
利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。”
物業(yè)企業(yè)合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務體現(xiàn)在：一是制度建設(shè)方面的安全保障義務；二是設(shè)備設(shè)施管理方面的安全保障義務；三是服務管理過程中公共秩序維護方面的安全保障義務；四是協(xié)助防范違法行為的安全安全保障義務。
2、責任依據(jù)
《民法通則》第一百零六條規(guī)定“公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。”第一百一十一條規(guī)定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施，
并有權(quán)要求賠償損失。”
《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應法律責任�！�
3、特殊情況下的責任問題
（1）業(yè)主居于家中被盜；
（2）門窗鎖閉完好，無任何撬痕，業(yè)主告稱家中被盜；
（3）業(yè)主外出不鎖閉門窗，對安防設(shè)施不予設(shè)防，家中被盜；
（4）物管對其安全隱患予以告知后，業(yè)主不予整改，家中被盜；
（5）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人及其關(guān)系人實施的偷盜行為；
（6）便于攜帶的被盜物品被帶出小區(qū)（如服裝現(xiàn)金首飾、手機、手提電腦、照相機等）；
（7）不按規(guī)定停放車輛導致車輛受損或被盜。
（8）業(yè)主、使用人及其關(guān)系人發(fā)生糾紛導致的人身傷害。
物業(yè)管理是一門實踐性很強的工作，同時也是一門涉及多種理論和知識的工作。今天的物業(yè)管理正在發(fā)生深刻的變化，希望大家加強學習和思考，熟練掌握并靈活應用涉及物業(yè)管理的法律法規(guī)，以扎實的專業(yè)知識去解決實踐中不斷出現(xiàn)的新問題。
