物業(yè)管理培訓(xùn)課程—房屋驗收常識
前言
做為一名物業(yè)從業(yè)人員不但會管理業(yè)主的物業(yè),為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),還要會在空置房移交,驗收時發(fā)現(xiàn)問題找出不足。最終將一流品質(zhì)的房屋移交給入伙的業(yè)主。
那么如何進行空置房的驗收呢?在驗收時要注意哪些事項,下面和大家一起討論學(xué)習(xí)。
一、物業(yè)管理接管驗收
接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管新建房屋時以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收。物業(yè)管理企業(yè)接管驗收是指在政府部門和開發(fā)建設(shè)單位對施工單位竣工驗收的基礎(chǔ)上進行的再驗收(俗稱內(nèi)部驗收)
一、物業(yè)接管驗收的作用
開展物業(yè)接管驗收的作用體現(xiàn)在三個方面:
(1)明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系
(2)確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護業(yè)主的利益
(3)為今后的管理創(chuàng)造條件。
二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別
竣工驗收與接管驗收兩者的區(qū)別主要有以下二方面:
◆性質(zhì)不同
◆階段作用不同
◆驗收主體不同
二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別
◆性質(zhì)不同
竣工驗收是政府行為,任何建設(shè)工程的驗收由政府行政主管部門負責(zé)組成綜合驗收小組對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定(小組成員:建委、質(zhì)檢站、監(jiān)理公司等)
◆接管驗收是企業(yè)行為,是物業(yè)管理公司代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理合同從確保物業(yè)今后正常使用與維修角度出發(fā)對委托的物業(yè)進行質(zhì)量驗收。
二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別
◆階段作用不同
竣工驗收是施工單位向建設(shè)單位移交的過程,接管驗收是建設(shè)單位向物業(yè)管理單位移交物業(yè)的過程。
竣工驗收合格后標志著物業(yè)可以交付使用,接管驗收一旦完成,標志著物業(yè)正式進
入使用階段。
二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別
◆驗收主體不同
◆竣工驗收:
施工單位→建設(shè)單位
◆接管驗收:
建設(shè)單位→物業(yè)管理企業(yè)→業(yè)主
三、接管驗收時應(yīng)交資料
◆竣工圖
◆施工中技術(shù)變更,技術(shù)審錄報告
◆供水,供電,地下管網(wǎng)資料
◆相關(guān)的設(shè)備,設(shè)施說明書,技術(shù)參數(shù)等等。
這些資料一般是在交付過程中邊交付,邊移交。
四、房屋結(jié)構(gòu)及用料簡介
1、本小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系,抗震等級為七級。墻體使
用粘土空心磚作為填充墻。
◆其特點:保溫性好,隔熱力強,其有環(huán)保性,減少實心磚的用土量,同時還具有減輕混凝土框架的動、靜荷載,提高樓盤的安全可靠性。
四、房屋結(jié)構(gòu)及用料簡介
◆內(nèi)墻:面采用水泥混合砂漿打底抹平。
◆地面:結(jié)構(gòu)層上水泥混合砂漿打底找平。
◆天棚:采用水泥混合砂漿打底抹平。
以上三種處理方法的好處,是最大限度的為業(yè)主留出了裝修的空間和節(jié)約開支。
◆給排水:采用目前國內(nèi)最為先進的PVC給排水管道。
其優(yōu)點是減少過去鑄鐵管造成的銹跡污染和容易造成的管道堵塞。
五、具體驗收標準及處理方法
1、墻面的驗收
◆對墻面的驗收,主要是看室內(nèi)四周的墻面有無裂縫,空殼等現(xiàn)象。
◆如有裂縫則要看是什么樣的裂縫。常見的裂縫是風(fēng)裂,其形狀是呈網(wǎng)狀式的密布在墻面上。這種裂縫形成的原因,主要是室內(nèi)外暖濕氣流的不均勻,加上水泥砂漿自然的干、濕收縮。
◆空殼則是粉墻時簿、厚不均,灑水時不均勻造成的,于墻體本身質(zhì)量,沒有任何聯(lián)系。
◆處理方法:
◆如果裂縫、空殼面積比較大,則由施工單位打掉重粉。
◆如果只有細小的裂縫,而沒有空殼,待業(yè)主在進行精裝修時抹二遍膩子即可消除。
2、墻面的陰、陽角驗收
◆對墻面的各個垂直拐角、水平平行角,用目測的方法進行觀測,檢查陰、陽角處是否不平整或波浪不平。
◆處理方法:
則要求施工單位用直木條夾緊粉角找直。
3、梁、柱與墻體之間裂縫的驗收
◆因為整個樓盤是采用混凝土框架結(jié)構(gòu),墻體則是待框架做好以后再砌的,難免出現(xiàn)柱、梁與墻體之間的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫。
◆常見的裂縫有兩個部位:
一是梁和墻體之間的裂縫
二是柱和墻體之間的裂縫
二個部位形成裂縫的原因是混凝土構(gòu)造的柱、梁和空心磚墻體之間存在的一種自然的水泥收縮程度不同形成的,不存在質(zhì)量問題,更不是墻基下沉而造的。
◆處理方法:
◆將裂縫處割開,重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng),用小比度水泥砂漿重粉即可消除。
4 、樓板的驗收
◆仔細觀看室內(nèi)地面上,是否有不同規(guī)則裂縫,如果發(fā)現(xiàn)不同程度的存在,則要用專用小錘進行敲打,聽聽是否有空殼的聲音。
◆如果正常,沒有空殼的聲音說明是水泥的自然風(fēng)裂.如有異常響聲,說明結(jié)構(gòu)層與找平層之間有相克現(xiàn)象的存在,根本不存在結(jié)構(gòu)層有什么質(zhì)量問題。則要重新處理。
◆處理方法:
◆順著開裂,空殼的方向割開重新做找平層即可。同時地面應(yīng)光潔,不能起砂。
5、頂棚的驗收
◆對頂棚的驗收,也是要看有無裂縫,空殼等現(xiàn)象,如果兩者現(xiàn)象都不存在,又無波浪,不平整的現(xiàn)象,國家標準只是順平就可以了。
6、進戶門的驗收
◆對門的驗收要看門的四周密實度是否合適,開啟、關(guān)閉是否順暢,關(guān)門以后縫隙不能過大,也不能太小。鑰匙開啟自如,關(guān)、開門無異常響聲。
◆處理方法:
◆門的密實度不好,需重新填充、加固,關(guān)、開門不順暢或門隙過大或過小,則要調(diào)整門的鉸鏈、墊鐵,達到標準要求。
◆鑰匙開起不自如,要調(diào)整鎖芯的定位螺絲,使其到位。門有響聲要調(diào)整門的平衡度、垂直度或加少許機油。
7、窗的驗收
◆要看窗的邊框四周邊緣等易受撞擊處是否密實,要仔細檢查墻體和窗框處墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象,檢查推拉門、窗戶玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不靈等現(xiàn)象。
◆推拉門、窗子四周橡膠壓條是否平整,密實防水膠打的均勻程度如何。
◆處理方法:
◆推拉門、窗的四周密實度不好,要重新填實,加固邊框。
◆窗框、門框處有異種變色,說明有滲漏現(xiàn)象,要重新打膠、粉墻達到不漏程度。
◆玻璃破裂,五金件損壞,要重新更換。
◆壓條不平整,防水膠不均,要將壓條拆除重新再做,以達到防水的效果。
8、上、下水的驗收
◆檢查上水時,可將水閥打開檢查各個管子接頭處有無滴水,滲水現(xiàn)象。檢查下水時,可將水龍頭打開觀察地漏下水是否流暢,無冒泡緩慢現(xiàn)象。
◆處理方法:
◆上水管接頭如有滴水、滲水,則說明熔焊的不牢,則要割去原接頭,重新焊接,達到不滴不漏。
◆下水如果不順暢則說明地漏被異物堵塞,則要及時疏通。
9、電的驗收
◆對電的驗收,要先看室內(nèi)配電盤開關(guān)板、插座板有無損壞,安裝是否牢固、順直,過墻線路應(yīng)有導(dǎo)管,連接點必須緊密、可靠,部件齊全,接觸良好,位置正確。
◆再有施工單位的電工將事先準備好的插頭,插入插座板逐個檢查線路是否正常。
◆處理方法:
◆如發(fā)現(xiàn)有上述問題則要請專業(yè)人員對損壞配件,線頭連接處,安裝位置進行更換、緊固、調(diào)整。
10、衛(wèi)生間的驗收
◆衛(wèi)生間的驗收是整個驗收環(huán)節(jié)中最為重要的一點,因為衛(wèi)生間的地面在施工過程中已做防水層,但如做的不好將會發(fā)生滲漏現(xiàn)象。
◆驗收方法:
◆在驗收的前一天通知施工單位,用黃泥將衛(wèi)生間地漏堵上,放水至2~3公分,待24小時以后,到底層觀察衛(wèi)生間的頂棚四周、風(fēng)道周圍,上、下水管壁接合處是否有滲漏、滴水等現(xiàn)象。
◆處理方法:
◆如果出現(xiàn)上述情況之一的,可將漏水處鑿開,用特殊的防水材料(堵漏王)滲膠,注入漏水處待24小時以后,再進行養(yǎng)水實驗,達到要求就可以了。
六、驗收時使用的表格
◆樓房驗收單
◆工程維修聯(lián)系單
