物業(yè)管理實(shí)務(wù)—房屋維修管理
房屋維修的含義
房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)期壽命內(nèi),在對(duì)房屋進(jìn)行勘查鑒定、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上,對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理,使其保持或恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。
房屋維修的原則
經(jīng)濟(jì)合理安全實(shí)用的原則
為用戶(hù)服務(wù)的原則
區(qū)別對(duì)待的原則
預(yù)防為主,護(hù)、管、修相結(jié)合的原則
等價(jià)有償?shù)脑瓌t
房屋維修的質(zhì)量管理
房屋維修質(zhì)量管理是指定期或不定期地對(duì)房屋的完損情況進(jìn)行檢查、評(píng)定房屋完損等級(jí),及時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布,組
織對(duì)危險(xiǎn)房進(jìn)行鑒定,并確定解危方法和對(duì)維修房屋的維修工程質(zhì)量進(jìn)行檢查、監(jiān)督的綜合性管理工作。
房屋的質(zhì)量等級(jí)鑒定(結(jié)構(gòu)裝飾設(shè)備)
完好房
基本完好房
一般壞損房
嚴(yán)重壞損房
危險(xiǎn)房
房屋維修的施工管理
房屋維修的施工管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)房屋維修的總目標(biāo),針對(duì)維修工程的施工進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、調(diào)度
和監(jiān)督等管理工作。
維修施工的組織準(zhǔn)備
選擇維修施工隊(duì)伍
維修施工的技術(shù)交底
施工調(diào)度與管理
房屋維修的行政管理與檔案管理
維修行政管理是指對(duì)房屋維修責(zé)任的劃分管理和落實(shí)維修承擔(dān)人,排除維修障礙的管理。
房屋新建工程、維修工程竣工驗(yàn)收時(shí)的竣工圖及原始資料;現(xiàn)有房屋及附屬設(shè)備資料和可能的產(chǎn)權(quán)資料;房屋維修的技術(shù)檔案資料。
房屋的維修工程
房屋維修工程的含義
對(duì)房屋的維修工程和活動(dòng)
房屋維修工程的分類(lèi)
完好狀況工程性質(zhì):
翻修工程費(fèi)用<同類(lèi)結(jié)構(gòu)新造價(jià)
大修工程費(fèi)用>同類(lèi)結(jié)構(gòu)造價(jià)25%
中修工程費(fèi)用<同類(lèi)結(jié)構(gòu)造價(jià)20%
小修工程費(fèi)用<所管房屋總造價(jià)1%
綜合維修工程費(fèi)用>同類(lèi)結(jié)構(gòu)造價(jià)20%
結(jié)構(gòu)性質(zhì)分:
承重結(jié)構(gòu)非承重結(jié)構(gòu)
經(jīng)營(yíng)性質(zhì):
恢復(fù)賠償救災(zāi)返工
房屋維修工程考核指標(biāo)
房屋完好率=(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)/總的房屋建筑面積×100%
危房率=整頓危險(xiǎn)房屋的建筑面積/總的房屋建筑面積×100%
房屋維修日常養(yǎng)護(hù)
房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的含義
房屋維修日常養(yǎng)護(hù)是指物業(yè)服務(wù)部門(mén)為確保房屋的正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的、持續(xù)的小修養(yǎng)護(hù)和綜合性維修工作。分為:
小修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容
計(jì)劃養(yǎng)護(hù)內(nèi)容
季節(jié)性養(yǎng)護(hù)內(nèi)容
房屋維修日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)的一般程序
項(xiàng)目收集
計(jì)劃編制
任務(wù)落實(shí)
房屋維修日常養(yǎng)護(hù)考核指標(biāo)
定額指標(biāo)
小修養(yǎng)護(hù)工人勞動(dòng)率100%達(dá)到超過(guò)勞動(dòng)定額材料消耗不超過(guò)或低于消耗定額保證
經(jīng)費(fèi)指標(biāo)
小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)籌集不足從多種經(jīng)營(yíng)的收入彌補(bǔ)
服務(wù)指標(biāo)
走訪查訪率每月50%以上,每季走一遍
養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率80%以上
養(yǎng)護(hù)及時(shí)率100%
安全指標(biāo)
請(qǐng)思考一下
1.小區(qū)物業(yè)管理維修中抽換個(gè)別檀條,接換個(gè)別木梁、柱,修補(bǔ)大樓是
()養(yǎng)護(hù)。
A.大修B.中修C.日常D.零修
2.房屋()是指當(dāng)月完成的日常養(yǎng)護(hù)次數(shù)占當(dāng)月全部報(bào)修中的戶(hù)次數(shù)
的百分率。
A.走訪查訪率B.養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率C.維修達(dá)標(biāo)率D.養(yǎng)護(hù)及時(shí)率
3.房屋()維修工程項(xiàng)目小,零星分散,用料品種多,新舊料都使用。
A.大修B.中修C.小修D(zhuǎn).日常
4.業(yè)主報(bào)修的一般項(xiàng)目,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在接到報(bào)修后()hhhh內(nèi)前去
進(jìn)行處理。
A.24B.36C.48D.72
5.()不屬于零星養(yǎng)護(hù)修理的范疇。
A.抽換個(gè)別檀條B.拆除門(mén)窗C.拆除局部墻體D.修補(bǔ)屋脊
6.樓地面面層的修補(bǔ)屬于()工程。
A.房屋零星養(yǎng)護(hù)B.房屋急修C.房屋中修D(zhuǎn).房屋一般維修
7.()不屬于零星養(yǎng)護(hù)維修的范疇。
A.修補(bǔ)泛水B.拆除局部墻體C.墻面局部拆換D.疏通下水管道
8.一般房屋維修項(xiàng)目應(yīng)在接到報(bào)修后()hh內(nèi)修理。
A.24B.36C.48D.72
9.一般要求物業(yè)管理員每月對(duì)轄區(qū)內(nèi)客戶(hù)的走訪率要達(dá)到()以上。
A.40%B.50%C.60%D.80%
單項(xiàng)選擇題DDDDBACDB
