物業(yè)管理實(shí)務(wù)—物業(yè)管理的前期介入和接管驗(yàn)收
物業(yè)管理的前期介入
物業(yè)管理前期接入的含義
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在正式承接物業(yè)之前的各個(gè)階段就參與決策,制定出物業(yè)管理方案,并從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議,以使建成后的物業(yè)能夠滿足業(yè)主或使用人的需求。
前期接入的不同階段劃分
早期介入
項(xiàng)目可行性階段的介入
工作內(nèi)容市場(chǎng)定位物業(yè)顧問(wèn)
中期介入
方案設(shè)計(jì)階段的介入
工作分析圖紙?jiān)O(shè)備安裝
物業(yè)顧問(wèn)
晚期介入
項(xiàng)目施工階段的介入
進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督
物業(yè)監(jiān)理
前期介入的必要性
優(yōu)化設(shè)計(jì)完善物業(yè)設(shè)計(jì)方案
提高物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量防止出現(xiàn)后遺癥
有利于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解為日后的物業(yè)管理工作打好基礎(chǔ)
有利于后期管理工作的進(jìn)行
有利于維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)形象
物業(yè)的竣工驗(yàn)收
竣工驗(yàn)收的含義
工程項(xiàng)目竣工后,施工單位需向開(kāi)發(fā)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí),須經(jīng)開(kāi)發(fā)單位或?qū)ｉT(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn),在認(rèn)為工程合格后辦理工程接受手續(xù),把產(chǎn)品移交給開(kāi)發(fā)單位,這一交接過(guò)程稱為竣工驗(yàn)收。
竣工驗(yàn)收的程序
1、在正式交工驗(yàn)收前,由施工單位先對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行自檢,并依據(jù)國(guó)家規(guī)范要求編制、整理完成全套竣工資料和其它施工安裝技術(shù)資料,并向開(kāi)發(fā)商提交竣工報(bào)告
2、在開(kāi)發(fā)商接到施工單位的竣工報(bào)告書(shū)后,組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、物業(yè)管理等單位對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行初檢,評(píng)議工程質(zhì)量、整改質(zhì)量問(wèn)題、并依據(jù)國(guó)家規(guī)范編制、整理全套工程
建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)文件、技術(shù)資料,編制好工程竣工決算;
3、政府質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)在工程初檢的基礎(chǔ)上對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行核算和評(píng)定,填發(fā)竣工檢驗(yàn)單;
4、政府主管部門(mén)各有關(guān)部門(mén)組織和開(kāi)發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位和物業(yè)管理企業(yè)組成綜合驗(yàn)收小組對(duì)工程進(jìn)行綜合驗(yàn)收,全面鑒定評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,完成竣工驗(yàn)收綜合
報(bào)告。
竣工驗(yàn)收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)
竣工驗(yàn)收的依據(jù):
1、項(xiàng)目(工程)的批準(zhǔn)文件,規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo);
2、開(kāi)發(fā)商與施工單位簽訂的各類(lèi)合同;
3、施工圖紙和說(shuō)明文件、施工中的設(shè)計(jì)變更文件和設(shè)備技術(shù)
說(shuō)明書(shū);
4、現(xiàn)行的施工設(shè)計(jì)規(guī)程、施工驗(yàn)收規(guī)范、施工質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定
標(biāo)準(zhǔn);
5、建筑安裝技術(shù)規(guī)范;
6、對(duì)從國(guó)外引進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備,還應(yīng)依據(jù)和國(guó)外供貨方提供的設(shè)計(jì)文件等資料。技術(shù)和設(shè)備,還應(yīng)依據(jù)和國(guó)外供貨方提供的設(shè)計(jì)文件等資料。
竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn):
1、工程項(xiàng)目按照工程合同的規(guī)定和設(shè)計(jì)圖紙的要求已經(jīng)全部施工完畢,達(dá)到國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),能夠滿足使用要求;
2、竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常;
3、設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)行達(dá)到設(shè)計(jì)要求;
4、建筑物周?chē)?米以內(nèi)的場(chǎng)地清理完畢
5、技術(shù)檔案資料齊全。
竣工驗(yàn)收需移交的材料
竣工工程項(xiàng)目一覽:
設(shè)備清單
設(shè)備、材料證明
土建施工記錄
竣工工程項(xiàng)目一覽
設(shè)備清單
設(shè)備、材料證明
土建施工記錄
設(shè)備安裝調(diào)試記錄
建(構(gòu))筑物監(jiān)記錄
隱蔽工程驗(yàn)收記錄
工程質(zhì)量事故發(fā)生及處理記錄
設(shè)計(jì)變更通知和技核定單;
工程項(xiàng)目竣工圖
建(構(gòu))筑物的用注意事項(xiàng)
其它重要技術(shù)資和文件
物業(yè)竣工驗(yàn)收后的保修范圍和期限
基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用年限屋面防水、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏為5年
電器管線給排水管道設(shè)備安裝和裝飾裝修工程為2年
供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖期供冷期
其它項(xiàng)目的保修期限由雙方約定
使用不當(dāng)或第三方造成的質(zhì)量缺陷
不可抗力造成的質(zhì)量缺陷
物業(yè)的承接驗(yàn)收
物業(yè)承接驗(yàn)收的含義
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公有房屋出售單位或者業(yè)主業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或者原有房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。
物業(yè)承接驗(yàn)收的作用
承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),明確雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系,確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)業(yè)主和自身的利益,為日后管理創(chuàng)造條件
承接驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的區(qū)別
驗(yàn)收對(duì)象不同
驗(yàn)收條件不同
交接對(duì)象不同
驗(yàn)收性質(zhì)不同
驗(yàn)收的目的不同
物業(yè)承接驗(yàn)收的程序
書(shū)面通知驗(yàn)收。
建設(shè)位應(yīng)當(dāng)在竣工交付
使用前30日內(nèi)以書(shū)面形式通知物業(yè)。
物業(yè)服務(wù)合同生效3日內(nèi),業(yè)主委員
會(huì)應(yīng)通知5日內(nèi)應(yīng)書(shū)面約定承接驗(yàn)收間;
成立驗(yàn)收小組
移交物業(yè)資料、物管資料;
查驗(yàn)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備;
解決驗(yàn)收遺留問(wèn)題;
簽訂承接驗(yàn)收協(xié)議
資料保管
移交相關(guān)費(fèi)用
承接驗(yàn)收備案
物業(yè)承接驗(yàn)收的內(nèi)容
物業(yè)資料
⑴產(chǎn)權(quán)資料
⑵技術(shù)資料
⑶業(yè)主資料
物業(yè)共用部位
物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備
物業(yè)管理用房
物業(yè)承接驗(yàn)收的依據(jù)
建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》
現(xiàn)行的施工、安裝技術(shù)規(guī)范、驗(yàn)收規(guī)范
設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、
設(shè)計(jì)資料和技術(shù)參數(shù)
消費(fèi)者對(duì)質(zhì)量的一般要求
承接驗(yàn)收后質(zhì)量問(wèn)題的處理
物業(yè)的保修是指物業(yè)竣工驗(yàn)收并交付使用后,在保修期限內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及合同約定的質(zhì)量缺陷的,應(yīng)由施工單位履行保修義務(wù)。因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷及不可抗力造成的質(zhì)量缺陷不屬于保修范圍。建設(shè)部明文規(guī)定:建筑工工在保修期內(nèi)的修繕統(tǒng)一由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé),統(tǒng)一由原施工單位進(jìn)行維修、整改,發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)。
造成物業(yè)質(zhì)量缺陷的原因
設(shè)計(jì)方案不合理
違反國(guó)家安全規(guī)范
施工單位偷工減料施工、不按施工規(guī)
范施工或施工工藝不合理
驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)
建材的質(zhì)量問(wèn)題
發(fā)展商管理不嚴(yán)
自然災(zāi)害
請(qǐng)思考一下
1.對(duì)建設(shè)單位提出的新建房屋接管驗(yàn)收的申請(qǐng),接管驗(yàn)收單位應(yīng)在()
日內(nèi)審核完畢,簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間進(jìn)行驗(yàn)收。
A.7日B.10日C.15日D.30日
2.在接管驗(yàn)收新建物業(yè)時(shí),如果發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋安全問(wèn)題的隱患,應(yīng)
由()負(fù)責(zé)處理。
A.接關(guān)單位B.施工單位C.設(shè)計(jì)單位D.建設(shè)單位
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的(),由政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé),組成綜
合驗(yàn)收小組,對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)定。
A.竣工驗(yàn)收B.接管驗(yàn)收C.使用驗(yàn)收D.設(shè)計(jì)驗(yàn)收
4.物業(yè)正式進(jìn)入使用階段的標(biāo)識(shí)是()。
A.施工完畢B.竣工驗(yàn)收合格C.承接驗(yàn)收完成D.業(yè)主辦完入住手續(xù)
5.在辦理新建物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交
的資料中不包括()。
A.竣工驗(yàn)收資料B.銷(xiāo)售資料C.物業(yè)質(zhì)量保修文件D.物業(yè)使用說(shuō)明文件
6.按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),
()不必移交給業(yè)主委員會(huì)。
A.竣工驗(yàn)收資料B.日常物業(yè)管理工作總結(jié)
C.物業(yè)使用說(shuō)明文件D.物業(yè)質(zhì)量保修文件
單項(xiàng)選擇題CDACBB
7.原有物業(yè)接管驗(yàn)收的產(chǎn)權(quán)資料包括()。
A.房屋所有權(quán)證B.土地使用權(quán)證C.有關(guān)司法公證文書(shū)和協(xié)議
D.房屋分戶使用清冊(cè)、設(shè)備及定附著物清冊(cè)
8.物業(yè)接管驗(yàn)收的目的是為了()。
A.保證主體結(jié)構(gòu)安全B.滿足使用功能
C.檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求D.向建設(shè)單位移交物業(yè)
9.物業(yè)竣工驗(yàn)收的目的是()。
A.檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求
B.對(duì)施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢查和質(zhì)量評(píng)定
C.對(duì)物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全進(jìn)行再檢驗(yàn)
D.對(duì)物業(yè)主體滿足使用功能進(jìn)行再檢驗(yàn)
多項(xiàng)選擇題ABCDABAB
