物業(yè)管理實(shí)務(wù)—物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)
物業(yè)管理的招標(biāo)
物業(yè)管理招標(biāo)的含義
物業(yè)管理的招標(biāo),是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主大會、業(yè)主委員會,在為其物業(yè)選擇管理者時(shí),通過制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開,由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)競投,從中選擇最佳對象,并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同的過程。
物業(yè)管理招標(biāo)
產(chǎn)權(quán)人
招投標(biāo)
選擇
物業(yè)公司
物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)
超前性——物業(yè)前期介入的特點(diǎn)
長期性——物業(yè)管理的長期性
階段性——服務(wù)內(nèi)容,價(jià)格變化
物業(yè)管理的招標(biāo)方式
公開招標(biāo)
邀請招標(biāo)
協(xié)議招標(biāo)
公開招標(biāo)是指招標(biāo)人(業(yè)主業(yè)主大會開發(fā)商)以招標(biāo)公告的方式,邀請不特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。
公開招標(biāo)應(yīng)在公共媒介上發(fā)布公告!
邀請招標(biāo)-是邀請招標(biāo)指招標(biāo)人(業(yè)主業(yè)主大會開發(fā)商)以投標(biāo)邀請書的方式,邀請?zhí)囟?3-8家)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。適用于:關(guān)系到國家安全和機(jī)密、小規(guī)模非收益性(住宅物業(yè))物業(yè)。
協(xié)議招標(biāo)是指招標(biāo)人(業(yè)主業(yè)主大會開發(fā)商)不公開發(fā)布招標(biāo)公告,而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或獲標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),邀請其投標(biāo),然后通過平等協(xié)商,最終達(dá)成協(xié)議的招標(biāo)方式。
投標(biāo)人少于三個住宅規(guī)模較小,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用議標(biāo)。
物業(yè)管理招標(biāo)的程序
選擇招標(biāo)方式
編制招標(biāo)文件
招標(biāo)行政備案
發(fā)出招標(biāo)信息
提供招標(biāo)文件
組織現(xiàn)場考察
收存投標(biāo)書開標(biāo)評標(biāo)定標(biāo)
發(fā)出中標(biāo)通知
定標(biāo)行政備案
簽訂物業(yè)服務(wù)合同
招標(biāo)文件
招標(biāo)人及項(xiàng)目簡介,(名稱地址聯(lián)系方式項(xiàng)目基本情況物管用房的配備等)
物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容要求
對投標(biāo)人及標(biāo)書的要求(資格標(biāo)書格式主要內(nèi)容)
評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法
招標(biāo)活動方案(組織機(jī)構(gòu)開標(biāo)時(shí)間地點(diǎn))
物業(yè)服務(wù)合同簽訂說明
其它事項(xiàng)說明及法律法規(guī)規(guī)定的其它內(nèi)容
行政備案10日前
招標(biāo)人資格證明
物業(yè)產(chǎn)權(quán)證明、業(yè)主大會決議
與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批文
招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書
招標(biāo)文件
法律法規(guī)規(guī)定的其它材料
評標(biāo)委員會
評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。
招標(biāo)人代表
物業(yè)管理方面的專家
成員為5人以上單數(shù)
物業(yè)專家>成員總數(shù)的2/3
物業(yè)管理招標(biāo)的原則
公平公正公開
誠實(shí)信用
招標(biāo)時(shí)限
新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成
預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成
物業(yè)管理的投標(biāo)
物業(yè)管理投標(biāo)的含義
物業(yè)管理投標(biāo)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對特定的物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)文件的相關(guān)要求,在充分分析項(xiàng)目情況及自身發(fā)展目標(biāo)和實(shí)力的前提下,組織相關(guān)資源,擬寫投標(biāo)文件,參與爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目的市場活動。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)——市場競爭——物業(yè)項(xiàng)目管理
物業(yè)管理投標(biāo)的實(shí)施
成立工作小組
獲取解讀招標(biāo)文件
考察物業(yè)現(xiàn)場,加標(biāo)前會議
進(jìn)行投標(biāo)可行性分析
編制投標(biāo)文件
封送標(biāo)書
現(xiàn)場答辯
簽訂委托服務(wù)合同
物業(yè)管理投標(biāo)的策略
攻勢策略
低成本策略
差異策略
守勢策略
物業(yè)管理投標(biāo)文件的主要內(nèi)容
投標(biāo)函
投標(biāo)報(bào)價(jià)
物業(yè)管理方案
招標(biāo)文件要求提供的其它材料
物業(yè)管理方案的編制
物業(yè)項(xiàng)目概況
管理目標(biāo)
組織架構(gòu)管理服務(wù)內(nèi)容
管理方式服務(wù)宗旨
員工編制分工任職條件
管理服務(wù)分項(xiàng)指標(biāo)措施
物業(yè)管理服務(wù)模式設(shè)計(jì)
社區(qū)文化活動
員工培訓(xùn)
物資裝備的配置
項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)收支測算
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的測算
包干制:物業(yè)服務(wù)費(fèi)用=物業(yè)服務(wù)成本+稅費(fèi)+物業(yè)企業(yè)利潤
酬金制:物業(yè)服務(wù)費(fèi)用=支出+物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金
物業(yè)服務(wù)成本物業(yè)服務(wù)構(gòu)成：
管理服務(wù)人員的工資社保和按規(guī)定提取的福利費(fèi)
物業(yè)共用部位公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)
清潔衛(wèi)生費(fèi)
綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)
秩序維護(hù)費(fèi)
辦公費(fèi)用
物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)
設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用
經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用
5.5%的物業(yè)營業(yè)稅
8%-15%的物業(yè)企業(yè)利潤
請思考一下
1、根據(jù)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》新建商品房項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前()日完成招標(biāo)投標(biāo)工作。
A15B30C60D90
2、住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由()以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。
A縣級B市級C省級D建設(shè)部
3、編寫物業(yè)管理投標(biāo)書最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是標(biāo)價(jià)的計(jì)算和()。
A招標(biāo)文件的解讀B物業(yè)管理方案的設(shè)計(jì)C物業(yè)管理企業(yè)介紹
D可行性分析
4、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)和評標(biāo)活動中()屬于違規(guī)及禁止行為。
A在確定中標(biāo)人之前,招標(biāo)人與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格進(jìn)行協(xié)商
B在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會
C維護(hù)投標(biāo)人公平公正競爭
D不得以低于成本的報(bào)價(jià)競爭
5、由二個或二個以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成一個聯(lián)合投標(biāo)體,在簽訂共同投標(biāo)協(xié)議時(shí),一般按照()確定投標(biāo)的聯(lián)合資質(zhì)等級。
A聯(lián)合體中最高的B綜合資質(zhì)C平均資質(zhì)D等級較低企業(yè)
6、根據(jù)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》預(yù)售商品房項(xiàng)目的前期物業(yè)管理,招標(biāo)人應(yīng)在()之前完成招標(biāo)工作。
A商品房竣工B取得《商品房預(yù)售許可證》C交付0日
D物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收
7、物業(yè)管理投標(biāo)書在編寫過程中物業(yè)管理方案的設(shè)計(jì)和()是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。
A投標(biāo)報(bào)價(jià)一覽表B投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簡介C可行性分析
D解讀招標(biāo)文件
8、投標(biāo)書要按規(guī)定要求回答招標(biāo)文件中的所有問題,并()、擬組建的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)和擬定的物業(yè)管理方案要點(diǎn)。
A重點(diǎn)介紹物業(yè)管理方案模式B重點(diǎn)介紹物業(yè)服務(wù)企業(yè)文化
C重點(diǎn)介紹物業(yè)服務(wù)企業(yè)D重點(diǎn)介紹物業(yè)管理特色
9、自中標(biāo)通知發(fā)出之日起()日內(nèi)簽訂委托服務(wù)合同。
A15 B20 C25 D30
10、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期限()日前確定中標(biāo)人。
A15 B20 C25 D30
11、評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成,成員為()人以上。
A3 B5 C7 D11
12、建設(shè)部的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,前期物業(yè)管理的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請書的()日前,提交規(guī)定的材料報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
A5 B10 C15 D30
13、()的主要作用是作為招標(biāo)人審核投標(biāo)人報(bào)價(jià)、評價(jià)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。
A投標(biāo)資格B投標(biāo)文件C投標(biāo)標(biāo)的D標(biāo)的
單項(xiàng)選擇題答案:BAADDBBCDDBBD
14、物業(yè)管理方案初步擬定時(shí),注意以下內(nèi)容()
A服務(wù)特色B服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
C服務(wù)項(xiàng)目定價(jià)策略和原則D創(chuàng)作服務(wù)品牌意識
15、物業(yè)管理方案一般包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)介紹、目標(biāo)項(xiàng)目物業(yè)管理特點(diǎn)分析、物業(yè)管理服務(wù)()等內(nèi)容。
A內(nèi)容B模式C質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)D收費(fèi)原則
16、物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形式可以分為()。
A政府政策指導(dǎo)價(jià)B政府指導(dǎo)價(jià)C業(yè)主委托商議價(jià)D市場調(diào)節(jié)價(jià)
17、招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目的簡介中包括()配備情況等。
A招標(biāo)人名稱地址聯(lián)系方式B項(xiàng)目基本情況
C要求對物業(yè)服務(wù)的方式D物業(yè)管理用房
多項(xiàng)選擇題ABCABCDBDABD
18.物業(yè)管理招標(biāo)工作包括的內(nèi)容是()。
A提供招標(biāo)文件B組織現(xiàn)場考察C召開標(biāo)簽會議D收存標(biāo)書
19.物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制投標(biāo)文件時(shí),應(yīng)寫的具體內(nèi)容是()。
A投標(biāo)函B投標(biāo)報(bào)價(jià)C物業(yè)管理方案D招標(biāo)文件要求提供的其它材料
20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在答辯會上中標(biāo),要做到()。
A投標(biāo)企業(yè)應(yīng)組織有關(guān)管理人員技術(shù)人員、組成實(shí)力較強(qiáng)的答辯小組
B物業(yè)管理董事會與項(xiàng)目經(jīng)理親自參加述標(biāo)和答辯
C直接展示項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)和能力
D贏得招標(biāo)人和其它評標(biāo)委員的信任
21.物業(yè)管理投標(biāo)的要求是()。
A符合招標(biāo)書的要求B符合本物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際需要
C充分反映本物業(yè)服務(wù)企業(yè)特點(diǎn)和長處D物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)要詳細(xì)
多項(xiàng)選擇題ABCDABCDACDABC
1
請思考一下
22.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)現(xiàn)在執(zhí)行的文件有()。
A《物業(yè)管理?xiàng)l例》BB《北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》
C《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》
D《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》
23.物業(yè)管理中標(biāo)的原則包括()。
A公開原則B公平原則C公正原則D誠實(shí)信用原則
24.國務(wù)院與地方政府分別對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)負(fù)責(zé)管理監(jiān)督的責(zé)任機(jī)關(guān)是()。
A建設(shè)部B省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門
C直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門
D中國物業(yè)管理協(xié)會
多項(xiàng)選擇題ADABCDABC
