蘇州市市區(qū)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法
蘇州市市區(qū)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法
第一章 總則
第一條 為建立和完善房屋維修保障機(jī)制，保證住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備正常、合理使用，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、國(guó)家建設(shè)部和財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《江蘇省住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》等規(guī)定，制定本辦法。
第二條 凡本市市區(qū)范圍內(nèi)，新建商品住房和非單一產(chǎn)權(quán)的公有住房、已售公房以及拆遷安置中向個(gè)人出售的房屋，其共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）的建立與管理，均適用本辦法。
第三條 本辦法所稱新建商品住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）等，以下簡(jiǎn)稱“商品房”。本辦法所稱公有住房包括房產(chǎn)管理部門直接管理的公有住房和其他部門、單位的自管公房。
本辦法所稱已售公房，是指職工按照國(guó)家房改政策購買的原公有住房。
本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、安全設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)、車庫、公益性（非經(jīng)營(yíng)）文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由市政、供電、供水、供氣、郵政、電信、環(huán)衛(wèi)、綠化、有線電視等部門維修養(yǎng)護(hù)的，原職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。相關(guān)部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)支付維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
第五條 蘇州市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本市市區(qū)維修基金的籌集工作，與蘇州市財(cái)政局共同負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理與使用，制定維修基金使用計(jì)劃報(bào)批管理、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理、審計(jì)監(jiān)督以及業(yè)主的查詢和對(duì)賬等制度。
第二章 維修基金的籌集
第六條 維修基金按以下規(guī)定繳交：
（一）已售公有住房，售房單位按多層（低于7層，含7層）住宅售房款的20%、高層（8層以上，含8層，下同）住宅售房款的30%繳交（該部分基金屬單位所有）。
（二）購買商品房的，購房人按購房款的2%繳交；購買高層商品房或設(shè)有電梯的多層商品房的，購房人按購房款的3%繳交。
（三）拆遷安置中向個(gè)人出售的房屋，房屋產(chǎn)權(quán)人按拆遷規(guī)定的商品房?jī)r(jià)計(jì)算房?jī)r(jià)的2%繳交；高層房屋產(chǎn)權(quán)人按拆遷規(guī)定的商品房?jī)r(jià)計(jì)算房?jī)r(jià)的3%繳交。
（四）非單一產(chǎn)權(quán)整幢建筑中未出售的公有住房按其租金的20%用于繳交維修基金。
第七條 已售直管公房的維修基金由售房單位劃至市維修基金專戶；單位自管公房的維修基金由市住房基金管理中心劃至市維修基金專戶。未出售的直管公有住房的維修基金，由各區(qū)房管局按本辦法第六條第（四）項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，逐月劃至市維修基金專戶；單位自管公房的維修基金，由自管公房單位按本辦法第六條第（四）項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，逐月劃至市維修基金專戶。
第八條 購買商品房的，購房人、開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將商品房維修基金內(nèi)容在合同中注明，由開發(fā)建設(shè)單位向購房人代為收取，直接繳入市維修基金專戶。
第九條 開發(fā)建設(shè)單位自用的房屋，應(yīng)按本辦法第六條第（二）項(xiàng)規(guī)定，在辦理房屋權(quán)屬證書前，將維修基金繳至市維修基金專戶。
第十條 房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造涉及未售出的空置商品房時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)按其房屋建筑面積比例分?jǐn)倢?shí)際費(fèi)用。
第十一條 各有關(guān)單位代為收取的維修基金不計(jì)入住宅銷售收入。
第十二條 本辦法實(shí)施前未建立維修基金的或維修基金建立標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法規(guī)定的，暫按原規(guī)定執(zhí)行。房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造涉及本辦法實(shí)施前已出售房屋的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)按其房屋建筑面積比例分?jǐn)偟膶?shí)際費(fèi)用。
第十三條 本辦法實(shí)施前開發(fā)建設(shè)單位已收取的房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修基金，納入本辦法管理。
第十四條 在辦理房屋權(quán)屬證書前，負(fù)有交納房屋維修基金義務(wù)的單位或個(gè)人應(yīng)按本辦法規(guī)定交納維修基金。
第三章 維修基金的管理和使用
第十五條 維修基金按照“業(yè)主所有、民主決策、銀行專戶儲(chǔ)存，政府房產(chǎn)主管部門和財(cái)政部門監(jiān)督使用”的原則進(jìn)行管理。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)成立后，維修基金的管理可以選擇下列方式之一：
（一）請(qǐng)房產(chǎn)行政主管部門或其指定機(jī)構(gòu)繼續(xù)代管；
（二）業(yè)主委員會(huì)管理；
（三）委托物業(yè)管理企業(yè)代管。
如選擇請(qǐng)房產(chǎn)行政主管部門或其指定機(jī)構(gòu)繼續(xù)代管方式，代管費(fèi)用按所代管的維修基金增值額2%計(jì)算。所代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會(huì)和財(cái)政部門的檢查與監(jiān)督。
如選擇業(yè)主委員會(huì)管理方式，業(yè)主委員會(huì)須報(bào)經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門審查同意并須明確相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理人員（具備會(huì)計(jì)上崗資格），或明確由有代賬資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)代理財(cái)會(huì)核算。房產(chǎn)行政主管部門在扣除代管的維修基金增值額2%的代管費(fèi)用后，將維修基金交給業(yè)主委員會(huì)管理。業(yè)主委員會(huì)管理的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主會(huì)議、房產(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門的檢查和監(jiān)督。
如選擇委托物業(yè)管理企業(yè)代管方式，房產(chǎn)行政主管部門在扣除代管的維修基金增值額2%的代管費(fèi)用后將維修基金移交給業(yè)主委員會(huì)委托的物業(yè)管理企業(yè)代管。代管費(fèi)用可按增值額的2%給付，或由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)合同約定。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會(huì)、房產(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門的檢查與監(jiān)督。
第十七條 維修基金的使用，執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字〔1998〕7號(hào)），專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
第十八條 維修基金實(shí)行“收支兩條線”管理，由市房產(chǎn)管理局開設(shè)收、支銀行專戶，收入戶用于歸集維修基金，不得辦理支出業(yè)務(wù)，市財(cái)政局負(fù)責(zé)對(duì)收入戶的監(jiān)管；支出戶用于維修基金的專項(xiàng)支出，不得辦理收入業(yè)務(wù)。該維修基金要�？顚Ｓ谩创苯ㄙ~、按幢使用、按戶核算。管理部門要保證維修基金的增值和安全，維修基金閑置時(shí)除可用于購買國(guó)債、國(guó)有銀行的金融債券或者辦理國(guó)有銀行的定期儲(chǔ)蓄外，嚴(yán)禁挪作他用。
第十九條 籌集維修基金，必須使用江蘇省財(cái)政廳統(tǒng)一印制的《蘇州市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金專用結(jié)算憑證》。市房產(chǎn)管理局在收到維修基金后，發(fā)放維修基金卡，交由業(yè)主保存、核對(duì)和使用。
第二十條 使用維修基金應(yīng)先在增值部分中列支。維修基金管理部門的管理費(fèi)用由市財(cái)政局按維修基金增值額的2%核定，在維修基金增值收益中提取。
第二十一條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按人民銀行有關(guān)規(guī)定計(jì)息，利息轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。
第二十二條 已實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修業(yè)務(wù)可由有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)和單幢住宅樓的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修業(yè)務(wù)由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位實(shí)施。
第二十三條 住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀及管理需要，于每年12月25日前向市房產(chǎn)管理局報(bào)送經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審議的下年度小區(qū)維修計(jì)劃、實(shí)施方案。維修計(jì)劃、實(shí)施方案應(yīng)包含項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目地址、方案說明、實(shí)施時(shí)間、所需金額、施工單位、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)理單位，以及維修基金增值部分不夠列支時(shí)的分?jǐn)偦I措辦法等內(nèi)容。
第二十四條 維修住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的，按下列程序辦理：
（一）已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)的房屋，維修申請(qǐng)人向物業(yè)管理企業(yè)提出申請(qǐng)，填寫市房產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制的報(bào)修單。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)需要維修的項(xiàng)目作出預(yù)算，并將預(yù)算書報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核后進(jìn)行維修。維修項(xiàng)目竣工后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)維修項(xiàng)目作出決算，由業(yè)主委員會(huì)審定，報(bào)市房產(chǎn)管理局劃撥維修費(fèi)用。
（二）未實(shí)施物業(yè)管理的房屋，維修申請(qǐng)人向區(qū)房產(chǎn)管理局提出申請(qǐng)，填寫市房產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制的報(bào)修單，委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位維修。維修單位接單后，對(duì)需要維修的項(xiàng)目作出預(yù)算，并將預(yù)算書報(bào)業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主審核后進(jìn)行維修。維修項(xiàng)目竣工后，維修單位應(yīng)對(duì)維修項(xiàng)目作出決算，由業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主審定，報(bào)市房產(chǎn)管理局劃撥維修費(fèi)用。
（三）突發(fā)性事件搶修，已實(shí)行物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)先行維修；未實(shí)行物業(yè)管理的，由產(chǎn)權(quán)人委托維修單位先行維修，然后填寫市房產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制的報(bào)修單，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)，報(bào)市房產(chǎn)管理局劃撥維修費(fèi)用。
第二十五條 維修工程結(jié)束后，管理單位應(yīng)將分?jǐn)偟木S修金額記賬到戶。
第二十六條 大修、改造、更新項(xiàng)目須動(dòng)支維修基金的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提供以下材料：
（一）法定代表人簽字蓋章的使用申請(qǐng)；
（二）該項(xiàng)目有關(guān)圖紙、預(yù)算材料；
（三）施工承接單位或人員資質(zhì)資料；
（四）維修工程監(jiān)理單位的資料；
（五）維修基金不足使用時(shí)的籌措方式；
（六）維修項(xiàng)目的保修責(zé)任。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì)在接到物業(yè)管理企業(yè)涉及大修、改造、更新項(xiàng)目須動(dòng)支維修基金使用申請(qǐng)后的15日內(nèi)召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議審議。同意使用的，由物業(yè)管理企業(yè)向市房產(chǎn)管理局申請(qǐng)。市房產(chǎn)管理局在接到申請(qǐng)的20日內(nèi)完成審批工作，并將款項(xiàng)劃撥到物業(yè)管理企業(yè)賬戶。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不同意物業(yè)管理企業(yè)使用申請(qǐng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)書面通知物業(yè)管理企業(yè)。
第二十八條 業(yè)主不同意使用維修基金，業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為有充足理由或該項(xiàng)目實(shí)施與否涉及國(guó)家有關(guān)規(guī)定的，可向市房產(chǎn)管理局提出申請(qǐng)，經(jīng)市房產(chǎn)管理局審核并同意的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。業(yè)主拒不執(zhí)行的，由市房產(chǎn)管理局將業(yè)主應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟木S修基金直接劃出，并通知業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。
第二十九條 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大修、改造、更新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國(guó)家建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十條 維修項(xiàng)目結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)編制決算，在住宅小區(qū)明顯位置向業(yè)主張榜公布。
第三十一條 維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)市房產(chǎn)管理局、市財(cái)政局、業(yè)主委員會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。
第三十二條 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造，業(yè)主支付費(fèi)用確有困難的，業(yè)主及其配偶可憑工程預(yù)（決）算書及維修單位開具的付款通知等，到住房公積金開戶銀行申請(qǐng)支取本人名下的住房公積金。核準(zhǔn)后由開戶行直接劃轉(zhuǎn)到維修單位。
第三十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，維修基金余額隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，應(yīng)將維修基金余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。
第四章 罰則
第三十四條 未按照規(guī)定繳納維修基金的單位和個(gè)人，由市房產(chǎn)管理局責(zé)令其限期補(bǔ)交；逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。未按照規(guī)定實(shí)行維修基金專戶儲(chǔ)存或者擅自挪用維修基金的單位和個(gè)人，由市房產(chǎn)管理局責(zé)令其限期改正，可處以5000元以上50000元以下罰款；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第五章 附則
第三十五條 非住宅房共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理可以參照本辦法執(zhí)行。
第三十六條 縣級(jí)市的維修基金籌集、管理和使用可參照本辦法執(zhí)行。
第三十七條 本辦法自2002年8月1日起施行。
蘇州市房管局
二○○二年四月
