物業(yè)知識學(xué)習(xí)——業(yè)主委員會
◆業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力；
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；
(五)具有一定的組織能力；
(六)具備必要的工作時間。
◆業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；
(二)管理規(guī)約；
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則；
(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。
◆業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
◆業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；
(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
◆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
(三)物業(yè)服務(wù)合同；
(四)專項維修資金的籌集、使用情況；
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
◆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
◆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：
(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；
(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；
(四)業(yè)主委員會選舉及備案資料；
(五)專項維修資金籌集及使用賬目；
(六)業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；
(七)業(yè)主的意見和建議。
◆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。
使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。
◆業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
◆有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
(二)喪失民事行為能力的；
(三)依法被限制人身自由的；
(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
◆業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式提出辭職請求的；
(二)不履行委員職責(zé)的；
(三)利用委員資格謀取私利的；
(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
(五)侵害他人合法權(quán)益的；
(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
◆業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
◆業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
◆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
1、為什么要成立業(yè)主委員會?
由于住宅產(chǎn)權(quán)主體多元化的狀況，決定了一個區(qū)域，一幢住宅內(nèi)的各個業(yè)主之間既有個體利益，也有整體利益。需要一種既能維護全體業(yè)主的共同利益，有能兼顧單個業(yè)主利益的新型管理機制。在政府房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下，通過業(yè)主委員會來發(fā)揮業(yè)主自治管理物業(yè)的作用，有利于這一目標(biāo)的實現(xiàn)。業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。
2、業(yè)主委員會何時成立?程序如何?
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
(1)共有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上;
(2)新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上;
(3)住宅出售已滿兩年。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記：
(1)成立業(yè)主委員會登記申請書;
(2)業(yè)主委員會委員名單;
(3)業(yè)主委員會章程。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起十五日內(nèi)，完成登記工作;對不符合《市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并書面通知申請人。業(yè)主委員長會自區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局核準(zhǔn)登記之日起成立。
3、業(yè)主委員會有哪些主要職責(zé)?
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
(1)召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況;
(2)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同;
(3)依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理;
(4)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算;
(5)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;
(6)監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用;
(7)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
4、業(yè)主委員會如何委托物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)?
物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。由于物業(yè)管理是專業(yè)化的管理服務(wù)，根據(jù)地方法規(guī)規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托一個物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)，并與其簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：
(1)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、住所;
(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目;
(3)物業(yè)管理服務(wù)的事項;
(4)物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn);
(5)物業(yè)管理服務(wù)的費用;
(6)物業(yè)管理服務(wù)的期限;
(7)違約責(zé)任;
(8)合同終止和解除的約定;
(9)當(dāng)事人雙方約定的其他事項。
物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為兩年。物業(yè)管理服務(wù)合同期滿兩個月前，合同雙方應(yīng)明確是否續(xù)約。
